副業で「中古アパート経営」をはじめる前に知っておいた方がいい話

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今回はいつもとは一風変わったビジネスに関するお話です。

わりと知られていないこんなビジネスもあるんだよ的なことやビジネスの儲けのカラクリ・仕組みも含めて紹介できたらいいなと思っています。

ビジネスだけでなく投資も興味があるのでそのこともたまに書きます。

ビジネス記事の第1回目になる今回は
「不動産投資」です。

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「不動産投資」と聞くと一部のお金持ちや年寄りがやっているようなイメージですが実際はどうなんでしょうか?!

物件の種類にもよりますがビジネスモデルとしては最初のスタートアップはなるべく安い「中古アパート」で軌道にのってきたら物件数を増やしていくという方法があります。
実際に「不動産投資ブログ」というジャンルが沢山ありサラリーマンが貯金で副業としてはじめて軌道にのり独立したとかいう話もうまくいけばあるみたいです。

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▼この記事の目次

不動産投資について

もっと一般的にわかりやすい言葉でいうと「アパート経営」や「マンション経営」がこれにあたります。
この二つの大きな違いは一般的に「アパート経営」は一棟丸ごとの経営になり。
「マンション経営」は1部屋ごとの経営のことを言います。

今回はこの「アパート経営」にスポットを当ててお届けします。

「新築のアパート経営」と「中古のアパート経営」

15959144843_59558cffa7_zphoto by Masaki Shiina

一応基礎知識ですが細かい知識まで書くとなんだか小難しい用語や話になってしまうし書ききれないので要点をわかりやすく書きます。

不動産投資ですが利点といえば近くに住んでいなくても遠くの土地に投資できることです。

例えば東京に住んでいるとして遠くは北海道や沖縄に物件を持つこともできるし、海外に物件を持つことも可能です。

そして大きくわけて二つあり「新築のアパート経営」と「中古のアパート経営」になります。

どちらがいいかはそれぞれメリット・デメリットとあり意見は賛否両論ありますが私個人の意見としては「中古のアパート経営」の方がいいかなと思います。

    なぜかというと「新築のアパート経営」のメリットは

  • 自分の理想通りの場所・形で建てることができる
  • 高めの家賃設定でも比較的入居者が決まりやすい

などとありますが「新築」だと建てた後に価値が下がってしまうというデメリットもあります。

    「中古のアパート経営」のポイントやメリットをあげてみますと

  • 初期費用が安く抑えれれる
  • 利回りが「新築」より高い
  • 「新築」に比べると資産価値の下がり幅がゆるやか

などになりますただ「中古のアパート物件」だと実際に住むのは人ですから購入前に一度は実際に自分の目線でもしっかりと下見に行かないといけません。

思ったよりボロボロだったり、場所やまわりの環境(騒音、電車やバス、コンビニは近くにあるかなど)、トータル的な住みやすさも見ておかないと入居者が入らず収入が入らないという困った状況になってしまいます。

利回りについて

不動産投資をはじめるとして稼げる・稼げないかはこの利回りで左右されるというでしょう。

利回りとは例えば「中古のアパート物件」を300万円で購入したとして年間に収入が30万円あったとしたら10%の利回りとなります。
つまり購入から10年たてば元がとれて、それ以降は+αの収入になるのです。

だからといって不動産のHPを見て利回りが10%以上だからといってすぐに飛びつくのは禁物です。

この利回りには「表面利回り」「実質利回り」と種類があるのです。

不動産のHPや雑誌の情報はだいたいがこの「表面利回り」といわれています。

それではそれぞれの違いについて解説します。

「表面利回り」と「実質利回り」の違い

「表面利回り」とは単純に物件の購入価格から家賃収入の年間額を割ったものです。
例…300万円(物件費用)÷30万円(家賃収入)=10%

「実質利回り」とは家賃収入から必要経費のトータルを差し引いて、物件の購入価格から差し引いた金額を割ったものです。
例…300万円(物件費用)÷(30万円(家賃収入)-トータル必要経費)=7.5%

こちらの「実質利回り」の方が管理費なども含めた経費・税金を差し引いた利益なのでより現実的な収益の数字になります。

都市部だと「表面利回り」20%以上でうたっていても「実質利回り」で計算すると実際には10%以下だったという話もよくあるみたいです。

なので不動産投資をはじめる時はこの「実質利回り」を必ず確認してから購入されることをおすすめします。

あとは天災などへの対策、空き部屋にならないための対策も必要です。

今回いつもとは違いビジネスのジャンルを記事にしてみました。
不動産投資でもそうですがあまり細かい知識や専門用語まで掘り下げると小難しいお話になるのでできるだけ要点をわかりやすくして紹介していこうと思います。

不動産投資のジャンルの記事もまた書きますが、次回は別のビジネスの世界をお届したいと思います。

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